(本文最早于2006.8.3 发表在实达期货论坛TA专栏http://www.starfutures.com.cn/bbs/column.asp?owner=Ta)

         一直听到有中国房地产崩盘论，也确实有很多人都希望中国房地产来个大跌。很多学者给出了各种分析和观点，认为中国的房地产已经远远超出老百姓的承受能力。中国房地产确实已经超过老百姓的承受能力，但这并不代表房地产就要崩盘。我们应该换一个角度来看待中国房地产。

        中国的大背景是，在不久的将来，有人说是2020年将成为世界第一经济大国，我认为更可能的时间是2030年，这也是我05年讲过的上证指数和道琼斯指数从2011年开始的超级牛市的顶峰期。我曾说过到时候上证指数将超过二万点，道琼斯指数将超过8万点。以现在中国的发展势头来看，中国在2030年成为世界第一经济大国，这似乎是个确定的结果。而世界第一经济和人口大国，它的地产将会怎样呢？我们先来做些比较分析。

        中国有960万平方公里的国土，大家都知道，中国是个多山多荒漠的国家，实际可用面积并不多。而可用面积大多以耕地计算（虽然有所谓的建设用地，但是我们看到极少有城市不是建立在耕地上的，城市的扩张无不以牺牲耕地为代价，中国南方农村原来很少人会把房子建在耕地上，而现在新建的房子基本上都是在耕地上），中国2005年11月总人口13.0628亿也大多居住在这些地方。中国最新耕地总面积为1.282亿公顷，这个数字其实就是中国实际可用面积。对比另一个人口大国：印度，国土面积297.47万平方公里，它的耕地面积1.7亿公顷，2001年普查人口总数10.27亿。以现在的人口增长速度，2045年印度总人口将超过中国。但是从上面这些数字可以简单的得出一个结果：就是中国可用土地远低过印度，即便是印度人口超过中国，中国的房地产价格也将高过印度。

        美国国土面积963.1418万平方公里（据美国中央情报局数据)，人口总数2.957亿，总耕地面1.9745亿公顷。可以看出，美国的可用面积更是远大过中国，而人口总量不到中国的四分之一。美国已经是个高度发达国家，城市化在二战前就基本完成，基本上不会再有大规模的建设，中国从2002年开始的工业重化和大规模城市化的运动才开始，接下来中国仍需要把几亿农民变为城市居民，土地的供应显然会比美国紧张，未来中国房地产高过美国也是显而易见的合理。

        日本国土面积37.78万平方公里，耕地面积2002年476 万公顷，人口总数1.27亿。从这组数据看来，日本的房地产理当是世界最高的，它也确实是世界房地产价格最高的国家。并且在日本经济发展的顶峰期，它的房地产创造了令人堂目结舌的价格，1989年仅东京一地的房地产价格就超过全美国房地产价格总和。日本也和美国一样，已经是是个高度发达且城市化早已经完成的国家，更重要的一点是日本的人口2006年开始已经进入负增长，这是个很非常重要的问题。我们谈论的所有一切都是建立在人的基础之上的，当一个国家的人口进入负增长，并且是个成熟的工业化城市化国家时，是不会有太多的前途的，中国与日本完全相反，人口在继续增长，城市化远未完成。中国人口总量超过日本10倍，1989年日本都可以创造如此离谱的房地产价格，以中国现在的发展势头，并不能否定在中国发展的顶峰也会创造出疯狂的地产价格来。

        欧洲的情况大概和美国一样，这里就不做具体的对比了。当然中国的财富分配是不合理的，现在中国80%的财富掌握在20%的人手里。到2030年仍然可能是这样，可能有80%的人买不起房，但是这20%就是2.8亿人，和美国人口总数差不多，这20%所谓的中产阶级，也足可以支撑中国的房地产价格成为世界最高的国家了。而这个2：8的比值对广大老百姓来说，会是个真实而痛苦的比值。

        2005年7月4日，我在《论铜》里预言人民币即将升值，7月21日中国央行宣布人民币对美圆升值，我在22日接着说：“开始了，虽然这次升值不多，但却是人民币超长期牛市的开始！！”人民币升值也是支撑房地产价格的重要因数。

        综合上面的分析，如果2030年中国成为世界上第一经济大国，而中国的人口与可用土地比，要比美国印度欧洲恶劣很多，日本和中国没有可比性，由于上面提到过的原因，日本的房地产也不会有太多的上升空间，到2030年中国成为世界第一经济大国的时候，中国将会是世界上房地产价格最高的国家，不但远远超过欧美，也要远远超过日本。中国的经济中心，也是取代纽约的，新的世界经济中心：上海，将会是世界上房地产价格最高的城市。到时的中国房地产将会是人类有始以来吹起来的最大的一个泡泡。

        我在2006年4月《论铜续3》里说过全面看空世界房房地产，其中也包括中国。我看空并不是认为要崩盘，正如我在《论铜续3》里说的，这只是个2—3年的调整，是大繁荣背景下的小震荡。

        (续于2008 6 11)

       早上上qq,跳出来页面上的财经头条是上海房价6月份创20年新高. 其实一直想说, 所谓深圳的房子大跌都不过是炒作. 所谓大跌50%不过是蛇口的几个楼盘, 最有名的应该是南海花园了，开盘价格是15000左右, 因为西部通道短时间内暴炒到45000, 然后再跌到25000就谓之深圳房价暴跌50%. 而我所居住的福田区, 楼价基本稳定小幅上涨. 之前的深圳房价大跌, 也不就是下调个千把块, 成交量缩小而已.
 
        再看看中国农村, 种田已经失去实际意义. 以田为生的农民开始彻底改变. 他们很多仍会继续城市化或被城市化. 他们现在仍是一个超过8亿人的群体. 想等中国房价大跌, 是不现实的.
 
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